En Venezuela el contrato de arrendamiento en inmuebles destinados a comercio está regulado por el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (“Decreto Ley”). Esta normativa busca entre otras cosas, regular y controlar la relación arrendaticia en los inmuebles destinados para tal fin.

La autonomía de la voluntad de las partes es la base del comercio, tanto para iniciar como para terminar sus relaciones, sin embargo, en caso de dudas o controversias entre ellas, en el marco de sus fines, el Decreto Ley expresa que cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE). La SUNDDE a través de audiencias conciliatorias procurará el equilibrio y el acuerdo entre las partes.

Por ser de carácter optativo, las partes pueden acudir a la SUNDDE o pueden resolver sus disputas a través de otros mecanismos, por ejemplo, mediando de manera privada, acudiendo a los tribunales ordinarios o arbitraje.

A pesar de que el Decreto Ley vigente desde el año 2014 prohíbe el uso de arbitraje para resolver conflictos derivados de la relación arrendaticia, en fecha 18 de octubre de 2018 la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 0702/2018 ratificó su criterio vinculante sobre la posibilidad de emplear el arbitraje de Derecho como mecanismo para resolver disputas relativas al arrendamiento inmobiliario en los que las partes decidan acudir al mismo e, inclusive, ordenó abrir de oficio el procedimiento de nulidad por inconstitucionalidad contra el artículo 41, literal “j” del Decreto Ley, que prohíbe el arbitraje en estos conflictos por ser contrario al espíritu de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la cual promueve los medios alternativos de resolución de conflictos, entre ellos el arbitraje.

Así, se tiene que los arrendadores y arrendatarios comerciales podrán dirimir sus conflictos, tales como, las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de alquileres pagados en exceso, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia, por el mecanismo legal que consideren más idóneo.

Desde la llegada de la pandemia por el covid-19, surgieron inconvenientes entre las partes respecto del pago de cánones de arrendamiento. El 23 de marzo de 2020 el Ejecutivo Nacional decretó la suspensión de pago de cánones de arrendamiento, tanto en inmuebles cuya actividad comercial esté paralizada como en aquellos utilizados de vivienda principal.

En virtud de este decreto las partes podrán acordar, mediante consenso, parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento, a los fines de adaptarse a la suspensión de pagos mientras éste se encuentre vigente.

En fecha 07 de abril de 2021 el Ejecutivo Nacional dictó el tercer decreto de este estilo dentro del marco del Estado de Alarma originado por la pandemia del covid-19. El pasado 07 de octubre de 2021 este decreto perdió vigencia y se está a la espera de conocer si será prorrogado o no.

La correcta asesoría para evitar y resolver los conflictos en esta materia es indispensable en los tiempos actuales. Aspen Legal se encuentra a su disposición en caso de necesitar asesoría y defensa sobre el tema.

Carol Jiménez López

Litigio & Resolución de conflictos

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